Благодаря любезной помощи мы смогли ознакомиться с решением Арбитражного суда Ростовской области, «давшим добро» на возведение двадцатиэтажного здания в Охранной зоне Ростова (смотрите его в Приложении). Данное решение многое проясняет, но поднимает и новые вопросы.

Ситуация, сложившаяся вокруг Дома Ильина, разделяется на две проблемы.

Первая – вопрос о проекте реконструкции самого памятника. Как видно из опубликованного нами письма Региональной службы строительного надзора Ростовской области, проект реконструкции Дома Ильина был подготовлен «индивидуальным предпринимателем Сивцовым Вадимом Александровичем, которому на основании лицензии №РПК1315 от 09.10.2006г, разрешены проектные работы по реставрации объектов культурного наследия», который и был «согласован Архитектурно-градостроительным советом и ГУ «областной инспекцией по охране и эксплуатации памятников истории и культуры». Оставим пока в стороне так ещё и не прояснённый вопрос, о реальности упомянутой выше лицензии. Но, очевидно, что такое согласование не могло быть сделано ранее октября 2006г. Однако из решения Арбитражного суда следует, что заключение по проекту реконструкции Дома Ильина было выдано ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» за № 1713/05-248 ещё 23.12.2004 года. Если это был проект В.А.Сивцова, то на каком основании его вообще рассматривали, коли его автор не имел лицензию на его разработку? Если это был не «сивцовский» проект, то чей? И по какому проекту собираются сейчас проводить реконструкцию памятника? Думаем, все эти вопросы должны быть переадресованы Министерству культуры Ростовской области.

Вторая – вопрос о разрешении строительства двадцатиэтажного здания в Охранной зоне города, где можно стоить здания не выше шести этажей. Из полученной нами копии решения Арбитражного суда следует, что оно, по сути, основывалось на голословном заявлении истца - ООО «Строительный трест КСМ-14», - что «из решения городской Думы от 24.04.2007 N 251 "Об утверждении генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 года" не следует, что участок проектируемых объектов капитального строительства расположен в объединенной охранной зоне памятников истории и культуры, режим содержания которой исключает возможность размещения в ее границах высотных зданий». Суд принял это голословное заявление за непререкаемую истину, не рассматривая вопрос по существу, т.е. без сколько-нибудь обстоятельно анализа указанного решения Ростовской-на-Дону городской думы (при котором стало бы очевидным, что улицы Шаумяна и Социалистическая на всём своём протяжении входят в Охранную зону, а тем более в пределах пер. Братского и Халтуринского, входящих в ядро исторического центра Ростова) и не привлёк независимую историческую экспертизу как того требует закон при решении  вопросов об объектах культурного наследия и их охранных зонах. То есть были серьёзно нарушены процессуальные нормы. Кроме того, данное решение суда фактически признаёт не имеющим юридической силы указанное ваше Решение Ростовской-на-Дону Городской Думы и тем самым суд превысил свои полномочия, поскольку  по закону муниципальные органы, органы местного самоуправлении наделены правом составления списков объектов культурного наследия и определения их охранных зон, но такого права нет у арбитражных судов. И здесь, нам кажется, одна надежда – на Прокуратуру.

У Вас не ощущения дежавю? У нас оно появилась. Ведь мы уже сталкивались с подобной ситуацией не раз. Решил один, что здание внесли в список памятников, охраняемых государством, не правильно - и суд, не взирая на законы, здравый смысл и совесть, услужливо соглашается. Другой просто сам решил, что памятник вовсе не памятник и его разрушил, - и судья опять его услужливо оправдал. И в данном случае захотелось г-ну Гриориадису, чтобы там, где ему нужно, не было Охраной зоны, и судья услужливо не видит Охраной зоны, которую видят все. Вот такие «услужливые» судьи попадаются у нас в области.

 Приложение

«14»  сентября    2007 г.                                          Дело № А53 – 10976/2007-С2-28

(дата изготовления решения в полном объеме)

«12» сентября  2007 г. (дата объявления резолютивной части решения)                 

Арбитражный суд в составе             

Судьи  Соколовой Т.Б.

При ведении протокола судебного заседания судьей Соколовой Т.Б. 

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14»

к Муниципальному учреждению «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» 

О признании отказа МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростов-на-Дону" в выдаче градостроительного плана (письмо № 01-20/11296.12698 от 09.08.2007г.) незаконным и обязании МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростов-на-Дону" выдать градостроительный план на размещение 20 этажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Социалистической-ул.Шаумяна, согласно Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону №1281 от 30.07.2004г., Протокола № 5/77 заседания Архитектурно-градостроительного Совета Комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону от 22.06.2005г., Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону № 485 от 06.05.2006г., архитектурно-планировочного задания № 233-А от 15.04.2006 г..

В заседании приняли участие:  

от истца: представитель Пономарев В.Б. по доверенности № 04-09-07/2 от 04.09.2007 года.

от Муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону»: представитель Чакрян А.А. по доверенности № 01-15/888 от 01.03.2007 года.

Суд установил: 

           В судебном заседании рассматривается дело по заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14» к Муниципальному учреждению «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» о признании отказа МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростов-на-Дону" в выдаче градостроительного плана (письмо № 01-20/11296.12698 от 09.08.2007г.) незаконным и обязании МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростов-на-Дону" выдать градостроительный план на размещение 20 этажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Социалистической-ул.Шаумяна, согласно Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону №1281 от 30.07.2004г., Протокола № 5/77 заседания Архитектурно-градостроительного Совета Комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону от 22.06.2005г., Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону № 485 от 06.05.2006г., архитектурно-планировочного задания № 233-А от 15.04.2006 г..

          До принятия решения представитель Общества с ограниченной ответственностью Строительный трест КСМ-14» в порядке статьи 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и сформулировал их в следующей редакции: признать отказ МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростов-на-Дону в выдаче градостроительного плана (письмо № 01-20/1 1296.12698 от 09.08.2007г.) незаконным и обязать МУ "Департамент архитектуры  и  градостроительства  г. Ростов-на-Дону"  выдать   градостроительный  план   земельного   участка,   расположенного   по   адресу:   г. Ростов-на-Дону,   ул.Социалистическая,   29 ул.Социалистическая, 3 1/32, ул.Шаумяна, ул.Социалистическая, 33/34, ул.Шаумяна, 30, кадастровые помер 61:44:05 06 08:0027, предусматривающий размещение на нем объектов предусмотренных эскизным проектом, утвержденных Протоколом № 5/77 заседания Архитектурно-градостроительного Совет. Комитета   по   архитектуре   и   градостроительству  г.Ростова-на-Дону  от  22.06.2005г..   архитектурно-планировочным заданием № 233-А от 15.04.2006г.. разрешающих размещение 20 этажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, площадью застройки 0.1788 га. и реконструкцию здания, расположенного по ул.Социалистической, 33 (жилой дом М.В. Ильина) в четырехэтажное здание.

          Уточнение судом принято.

          Представитель Муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону»  в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требовании  возразил, письменного отзыва не представил.

          Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, суд установил следующее.

            Как следует из представленных в материалы дела документов, Общество с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14» обратилось в  Муниципальное учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону» с просьбой принять на рассмотрение комплект документов для подготовки градостроительного плана на строительство жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземной автостоянки по ул. Социалистическая, 29, 31 и ул. Шаумяна, 30, 32 (1-я очередь).

        В письме от 09.08.2007 года № 01-20/11296, 12698 Муниципальное учреждение «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» сообщило заявителю об отказе в выдаче градостроительного плана. В качестве причин отказа Муниципальным учреждением «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» указаны следующие причины: 1) участок проектируемых объектов капитального строительства в соответствии с утвержденным решением Городской Думы от 24.04.2007 г. № 251 Генеральным планом города Ростова-на-Дону расположен в объединенной охранной зоне памятников истории и культуры, режим содержания которой исключает возможность размещения в ее границах высотных здании; 2) правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону находятся в стадии разработки и только после их утверждения департамент архитектуры в составе градостроительного плана земельного участка определит предельные параметры планируемого строительства и реконструкции, а также предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка; 3) состав документов, представленных для оформления градостроительного плана, не соответствует требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана» (см. ч. 5 ст. 44 ГрК РФ) и Приказом Министерства регионального развития РФ от 11.08.2006 г. № 93 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка»: отсутствует договор аренды земельного участка, зарегистрированный в учреждении юс-тиции (см. п. 6.2 постановления Мэра от 06.05.2006г. № 485), предусмотренное заявкой строительство в I очередь 5-18-20-этажного жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземной автостоянки включает в расчет нормативной площади земельного участка жилого комплекса площадь, занятую подлежащим реконструкции в 4-этажное офисное здание 2-этажным жилым домом, при этом офисное здание в свою очередь должно быть обеспечено участком для его эксплуатации; отсутствуют свидетельство о государственной регистрации права и технический паспорт МУ МПТИ и ОН на объект недвижимости - памятник истории и культуры регионального значения, подлежащий реконструкции.

  Общество с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14»  обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростов-на-Дону в выдаче градостроительного плана (письмо № 01-20/1 1296.12698 от 09.08.2007г.) и обязании МУ "Департамент архитектуры  и  градостроительства  г. Ростов-на-Дону"  выдать   градостроительный  план   земельного   участка,   расположенного   по   адресу:   г. Ростов-на-Дону,   ул. Социалистическая,   29 ул. Социалистическая, 3 1/32, ул.Шаумяна, ул.Социалистическая, 33/34, ул.Шаумяна, 30, кадастровые помер 61:44:05 06 08:0027.

          Заявитель сослался  на то, что из решения городской Думы от 24.04.2007 N 251 "Об утверждении генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 года" не следует, что участок проектируемых объектов капитального строительства расположен в объединенной охранной зоне памятников истории и культуры, режим содержания которой исключает возможность размещения в ее границах высотных зданий;  что ссылка на отсутствие правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, которые находятся в стадии разработки, является не законной и не обоснованной и то, что до настоящего момента отсутствуют правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону это является виной местной администрации и не может являться основанием для отказа в выдаче градостроительного плана; состав документов, предоставленных для оформления градостроительного плана, соответствует требованиям действующего законодательства.

           Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что заявленные требования   подлежат удовлетворению  по следующим основаниям.  

          Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

 Положения главы 24 АПК РФ предусматривают порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц. Согласно данному порядку при осуществлении проверки, в том числе оспариваемых действий (бездействия), арбитражный суд устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 44 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам и осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:

- градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам, расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;

- применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

В соответствии с частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. На этом формирование земельного участка считается завершенным.

Таким образом,   данная статья устанавливает упрощенный порядок подготовки градостроительного плана земельного участка в случае обращения в орган местного самоуправления физического или юридического лица с соответствующим заявлением.

 Каких-либо требований к заявителю, в том числе предъявляемых к  составу документов по оформлению градостроительного плана, нормами Градостроительного кодекса РФ не предусмотрено.

Одной из причин отказа в выдаче градостроительного плана  МУ "Департамент архитектуры  и  градостроительства  г. Ростов-на-Дону" указано на то, что в соответствии с Решением Ростовской-на-Дону  Городской Думы от 24.04.2007 года № 251 «Об утверждении генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 года»  участок проектируемых объектов капитального строительства расположен в объединенной охранной зоне памятников истории и культуры, режим содержания которой исключает возможность размещения в ее границах высотных здании.

  Однако,  из Решения Ростовской-на-Дону  Городской Думы от 24.04.2007 года № 251 «Об утверждении генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007-2025 года» не следует, что участок проектируемых объектов капитального строительства расположен в объединенной охранной зоне памятников истории и культуры.

          Согласно заключению Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Ростову-на-Дону № 130 от 09.03.2004 года «О предварительном согласовании места размещения жилого дома с объектами общественного назначения по ул. Социалистической, 27-33, ул. Шаумяна, 28-34 с выделением первой очереди строительства» земельный участок площадью 0, 29 га, находящийся по ул. Социалистической, 27-33, ул. Шаумяна, 28-34, расположен в градостроительной зоне № 37 и относится к землям городских поселений и не отнесен законодательством Российской Федерации к федеральной собственности и собственности Ростовской области, не входит в состав земель городских лесов, водного фонда, особо охраняемых природных территорий, земель общего пользования.

           В соответствии с заключением ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» от 14.04.2004 года «О наличии (отсутствии) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Инспекция предварительно согласовывает ООО «КСМ-14» проведение проектно- изыскательных работ на земельном участке по ул. Социалистической, 27, 29, 31, 33 и ул. Шаумяна, 28, 30, 32, 34 при условии сохранении зданий, отнесенных к объектам культурного наследия Ростовской области, согласования проекта реконструкции квартала застройки в ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» и проведения сотрудниками Областной инспекции надзора за ходом проведения земляных работ.

            Заключением ГУ «Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры» № 1713/05-248 от 23.12.2004 года проект сохранения объекта культурного наследия «Жилой дом М.В. Ильина» по ул. Социалистической, 33 в городе Ростове-на-Дону, с реконструкцией в офисное здание и «Отчет по результатам обследования несущих конструкций здания»  согласованы без замечаний.

Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону №1281 от 30.07.2004г. "О предварительном согласовании ООО "СТ КСМ-14" места размещения жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по ул.Социалистической, 27, 29,31, 33, ул.Шаумяна, 28, 30, 32, 34 с выделением первой очереди строительства" был утвержден акт № 48/11240 от 16.06.2004 выбора земельного участка. На основании указанного Постановления ООО "СТ КСМ-14" разработало эскизный проект застройки указанной территории. 

Протоколом № 5/77 заседания Архитектурно-градостроительного Совета Комитета по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону от 22.06.2005г. разработанный эскизный проект на застройку был согласован и рекомендован для дальнейшего проектирования.

 Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 485 от 06.05.2006 года "Об изъятии у граждан и организаций, земельных участков по ул.Социалистической, 29, ул.Социалистической, 31/32 ул.Шаумяна, ул.Социалистической, 33/34 ул.Шаумяна, ул.Шаумяна 30 и предоставления их ООО "Строительный трест "КСМ-14" для завершения проектирования и строительных работ по реконструкции существующего здания по ул.Социалистической, 33 (реставрация с приспособлением для современного использования) и завершения проектирования и строительства жилого комплекса с объектами общественного назначения, подземной автостоянкой" земельный участок был предоставлен для завершения проектирования и строительных работ. 

Вышеуказанными муниципальными правовыми актами ООО "СТ КСМ-14" фактически было согласовано размещение 20 этажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Социалистической-ул.Шаумяна. 

Указанные выше муниципальные правовые акты вступили в законную силу, действуют и не отменены, в связи с чем, на основании  части3 статьи 7 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 18.06.2007) "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования. 

Также одним из оснований отказа явилось то, что  предусмотренное заявкой строительство в I очередь 5-18-20-этажного жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземной автостоянки включает в расчет нормативной площади земельного участка жилого комплекса площадь, занятую подлежащим реконструкции в 4-этажное офисное здание 2-этажным жилым домом, при этом офисное здание в свою очередь должно быть обеспечено участком для его эксплуатации.

Как пояснил представитель заявителя,  первоначально планировалось действительно несколько очередей строительства. Согласно Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону №1281 от 30.07.2004г. под застройку было предоставлено 0,29га. Но так как выкупить все строения на данном земельном участке не удалось, то от очередей строительства Общество отказалось. Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону № 485 от 06.05.2006г. под застройку предоставлено 0,2255 га. Однако, формулировка очередности строительства в последнем Постановлении сохранилась, не смотря на то, что данная застройка не предусматривает очереди строительства. Все построенные здания, хоть и разные по высоте представляют собой единое архитектурное решение, и связаны между собой конструктивно и  выделение отдельных участков для эксплуатации не требуется.

Данный довод судом признается правомерным.

            Из материалов дела видно, что ООО "СТ КСМ-14"  в полном соответствии с действующим законодательством  была подготовлена проектная документация на строительство жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземной автостоянки. 

            На основании изложенного, суд пришел к выводу, что у ответчика не  имелось правовых оснований для отказа в выдаче градостроительного плана земельного   участка,   расположенного   по   адресу:   г. Ростов-на-Дону,   ул. Социалистическая,   29 ул.Социалистическая, 3 1/32, ул.Шаумяна, ул.Социалистическая, 33/34, ул.Шаумяна, 30, кадастровые помер 61:44:05 06 08:0027, предусматривающий размещение на нем объектов предусмотренных эскизным проектом, утвержденных Протоколом № 5/77 заседания Архитектурно-градостроительного Совет. Комитета   по   архитектуре   и   градостроительству  г.Ростова-на-Дону  от  22.06.2005г..   архитектурно-планировочным заданием № 233-А от 15.04.2006г.. разрешающих размещение 20 этажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, площадью застройки 0.1788 га. и реконструкцию здания, расположенного по ул.Социалистической, 33 (жилой дом М.В. Ильина) в четырехэтажное здание.

             Отказ Муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» не основан на нормах действующего законодательства и  нарушает права  ООО "СТ КСМ-14" на продолжение деятельности по строительству объектов.

           Расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика без выдачи исполнительного листа.  

            Руководствуясь статьями   8, 44, 46, 51 Градостроительного кодекса РФ и статьями 4, 110, 167, 168, 170, 171, 174, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

        Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14» удовлетворить.

        Отказ Муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» в выдаче градостроительного плана земельного   участка,   расположенного   по   адресу:   г. Ростов-на-Дону,   ул. Социалистическая,   29 ул. Социалистическая, 3 1/32, ул.Шаумяна, ул.Социалистическая, 33/34, ул.Шаумяна, 30, кадастровые помер 61:44:05 06 08:0027, предусматривающий размещение на нем объектов предусмотренных эскизным признать незаконным в виду несоответствия статье 46 Градостроительного кодекса РФ.

         Обязать МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14» путем  выдачи Обществу с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14»   градостроительный  план   земельного   участка,   расположенного   по   адресу:   г. Ростов-на-Дону,   ул.Социалистическая,   29 ул.Социалистическая, 3 1/32, ул.Шаумяна, ул.Социалистическая, 33/34, ул.Шаумяна, 30, кадастровые помер 61:44:05 06 08:0027, предусматривающий размещение на нем объектов предусмотренных эскизным проектом, утвержденных Протоколом № 5/77 заседания Архитектурно-градостроительного Совет. Комитета   по   архитектуре   и   градостроительству  г.Ростова-на-Дону  от  22.06.2005г..   архитектурно-планировочным заданием № 233-А от 15.04.2006г.. разрешающих размещение 20 этажного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, площадью застройки 0.1788 га. и реконструкцию здания, расположенного по ул.Социалистической, 33 (жилой дом М.В. Ильина) в четырехэтажное здание.

        Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Строительный трест КСМ-14» справку на возврат из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 234 от 13.08.2007 года.

                 Решение может быть обжаловано в порядке, установленном главами 34 и 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

       Судья                                           Соколова Т.Б.