Когда речь заходит о наделении исторических зданий новыми функциями, самыми очевидными вариантами представляются ресторан и музей. Наверное, потому что такие примеры на слуху: в Екатеринбурге это и «Большой грузинский» в здании Симановской мельницы, и уже упомянутый центр искусств «Главный проспект». Какие еще варианты возможны?

— Мы разрабатывали с Корпорацией развития Среднего Урала предварительные проекты приспособления ОКН, которые бизнес может получить на льготных условиях. Одно из них — бывшее здание ювелирного ПТУ на Блюхера, 5а. Учтя его особенности — большепролетные конструкции, большие залы, открытые деревянные фермы, — мы предложили разместить там фитнес. Недавно у здания появился собственник, и мы уже начали сотрудничество по его реставрации. Чему я очень рада. Мне кажется, неиспользуемые объекты стремительно гибнут, в них ускоряются процессы разрушения, несмотря на охрану и наличие отопления. В здании должны быть люди, в нем должен происходить некий обмен энергиями.

Возвращаясь к вопросу: варианты приспособления исторических зданий не исчерпывается ресторанами и музеями. В них размещают небольшие гостиницы, в том числе в Екатеринбурге. Некоторые выкупают особняки для жизни. Доходный дом купца Чувильдина («Косой дом») и особняк рядом — тому примеры. Даже небольшой деревянный дом Маева (Тургенева, 20) долгое время прекрасно эксплуатировался «Коляда-Театром».

Предприниматели не стремятся связываться с объектами культурного наследия, полагая, что это слишком хлопотно, затратно и сложно. Справедливы ли их опасения?

— Владение таким объектом действительно связано с определенными ограничениями, а его приспособление к задачам бизнеса требует дополнительных усилий, времени и средств. Но мне кажется, что в целом это нестрашно. Это правила игры, которые надо принять на старте. Я бы рекомендовала перед принятием решения о покупке внимательно изучить предметы охраны, охранные обязательства (они находятся в открытом доступе) и привлечь специалиста, чтобы сделать правильные выводы.

Страхи обусловлены первичным незнанием, невниканием в тонкости ситуации. Я часто сталкиваюсь с мнением, что ОКН — это груз, обуза, что с ним ничего нельзя сделать. Честно говоря, я не видела настолько жестких предметов охраны, которые не позволяли бы приспособить здание. Иногда приходится искать нетривиальные пути, но это пример того, что ограничения дают импульс к развитию творческой мысли.

Недавно я услышала, что со зданием гостиницы «Мадрид» «ничего нельзя сделать», что «все под запретом». Мы не занимались этим объектом, мне просто стало интересно, что же там с предметом охраны. Оказалось, капитальные стены: их нельзя снести. Но это не значит, что в них, например, нельзя сделать проемы — в некоторых случаях это допустимо. Да и расположение капитальных стен в этом здании предоставляет дополнительные возможности.

Наверное, в этот объем не получится вместить столько полезных площадей, сколько хотелось бы, и извлечь такой доход из каждого квадратного метра, как при строительстве нового здания в чистом поле. Но ОКН приносит дивиденды другого характера. Прекрасный пример — мельница Борчанинова-Первушина. Мы помогали заказчикам адаптировать под их нужды апартаменты в этом здании. Площадь апартаментов крохотная, но они все раскуплены, и люди гордятся таким приобретением. Они с удовольствием в них инвестируют, потому что хотят жить в центре города, в старых стенах, где особая аура — вот что представляет для них ценность.

Можем ли мы описать некий алгоритм, которому придется следовать, приобретая ОКН? Через какие тернии предстоит пройти владельцу?

— Во-первых, надо вдумчиво изучить вместе со специалистом предмет охраны. Это документ, в котором указано, что составляет особенность объекта, что необходимо сохранить, а что можно приспособить.

Далее надо сопоставить план БТИ, в котором указано расположение стен, перегородок, окон и дверей, с предметом охраны. Это позволит понять, что конкретно можно трогать, что нельзя. Мысленно убираем все, что можно, смотрим, как вписать в эти стены то, что хочется — мини-гостиницу, офис, ресторан, фитнес-клуб, и подбираем инженерные решения.

Если владелец внутренне готов работать с объектом, следует обратиться в Управление государственной охраны объектов культурного наследия за получением разрешительных документов.

Далее подключается проектная организация: она начинает работать с объектом, готовит научно-проектную документацию, включающую в том числе исследование истории здания и оценку его фактического состояния: что разрушено, что требуется усилить. От этого напрямую зависят затраты на восстановление. Поэтому я рекомендую приглашать технических специалистов до принятия решения о покупке.

Еще один нюанс: чем больше декоративных элементов, тем более дорогостоящей будет реставрация.

После подготовки проектной документации мы проходим историко-культурную экспертизу, во время которой предложенные проектировщиками решения оцениваются и сопоставляются с ограничениями, наложенными предметом охраны. На этом этапе очень важно взаимодействие сторон. Иногда оно выстраивается, иногда нет — представления о том, что хорошо и правильно, не всегда совпадает. Но налаженный контакт проектировщика с экспертизой позволит получить положительное заключение максимально быстро. После этого результаты направляются в Управление государственной охраны объектов культурного наследия, которое должно выдать разрешение на проведение реставрационных и ремонтных работ.

Осуществляется ли госнадзор в ходе реставрационных работ?

— Когда подрядчик приступает к работам, Управление государственной охраны объектов культурного наследия в обязательном порядке начинает их контролировать, а автор проекта осуществляет авторский надзор. Он отвечает за все изменения в ходе строительства: их вносят, когда внезапно что-то находят. Например, при реставрации поликлиники больницы № 23 под подшивными потолками мы обнаружили штукатурный лепной декор. Теперь думаем, как его сохранить. Может быть, с художественной точки зрения он не выдающийся, но точно добавляет шарма интерьерам. Поликлиника находится в здании 50-х годов XX в. со всеми признаками «сталинского ампира». Такие объекты очень декоративны, в них создана определенная атмосфера, настроение. А для больниц хорошее настроение особенно важно.

Но вернемся к контролю со стороны государства. После завершения реставрационных работ Управление государственной охраны ОКН продолжает осуществлять надзорную функцию: раз в три года представители ведомства приходят на объект и смотрят, как собственник его содержит, нет ли нарушений, например, не появился ли на фасаде кондиционер.

Какой из перечисленных этапов работы с ОКН, по вашему опыту, самый сложный, долгий и затратный?

— Из последней практики — этап работы с государственными органами. Но ситуация небезнадежная. Чтобы упростить взаимодействие с ними, я рекомендую до начала работ прийти в Управление государственной охраны ОКН в приемные часы и проконсультироваться. Это может сделать любой человек абсолютно бесплатно.

Недавно я отправила туда клиента, которому посчастливилось купить квартиру в объекте культурного наследия — и он получил исчерпывающие ответы на свои вопросы. Это позволило принять решение относительно объема и характера изменений в ходе ремонтных работ. Не пренебрегайте экспертными консультациями — и вы сэкономите кучу нервов и денег в будущем. К сожалению, консультации не носят характера документа, но люди, которые их дают, обычно помнят решения, которые вы обсуждали, и без проблем принимают их в проектной документации.

Что касается затрат, стоимость проектных работ в исторических зданиях существенно выше, чем в рядовых: навскидку процентов на тридцать. Этому есть рациональное объяснение: помимо создания самого проекта, специалист проводит большую научно-исследовательскую работу, требующую времени, сил и средств.

Здание надо откопать, чтобы выяснить, в каком состоянии находится фундамент, надо изучить физическое состояние объекта в целом, установить, почему стена наклонилась, и пр. Еще необходимо взять материалы (например кирпич) на исследование. Иногда мы отправляем их в лабораторию, иногда изучаем на месте, используя специальные приборы и методы неразрушающего контроля. Последнее позволяет ускорить процесс. 

Дополнительные расходы возникают на этапе оплаты государственной историко-культурной экспертизы. Это большая сумма, иногда она сопоставима со стоимостью проектных работ. Недавно я оценивала проектные работы на одном объекте — их стоимость оказалась ниже стоимости экспертизы.